美國的春「芽」(刋於2009-12-8信報財經版)

踏入12月，各大基金及投行都準備迎接聖誕，投資取向相信會偏向保守。因此，是時候作小總結，並前瞻未來。

在各國中，始終以美國最為舉足輕重：單看它一「放水」，就可以令澳洲加息，日圓狂飆，歐洲痛苦地決定加不加息，英國要不要跟隨印銀紙，中國要收緊信貸，此外，尚有其他市場的波動，完全體現美國的影響力。以美國而言，當前有兩個市場最重要：樓市和消費市場。本欄今天先從樓市看看美國的情況，明天再論消費市場及可以採取的方案。

如果單看美國統計局所宣布的新屋銷售量，如【附圖】所示，新屋銷售由去年10月，一直下跌至今年3月後就逐步回升，至10月，剛好一年後，又回復到去年水平。與此同時，根據同樣的資料來源，新屋的供應量則由去年10月至今一直下跌。

另外，如果觀察同期的房價中位數和平均數，如，雖然現在的數字仍然比去年低，但是相差不大。縱使在最差銷售的月份，樓價也比只去年12月低約10.7%，由年初至今來看，其上落幅度離開同期中位數的平均值約只有5%（二個標準差來算），顯示其房價已經相對穩定並應已見底。

因此，以樂觀的看法，銷售數字上升，供應數字下跌，房價又穩定，這說明由3月起市場在現時的價格上找到平衡點，因而能逐步消化供應，減少庫存，而且由於供應量不斷減少，在可見將來應該會出現住宅房供不應求的情況，樓價可望上升。一旦樓市周期復蘇，則先前各類樓市衍生產品就會脫離苦海，而各大銀行以致聯邦政府和聯儲局可以鬆一口氣。

且慢，事情未必如此簡單。

首先，如果樓市真的穩定並步向復蘇，則不單房價穩定及銷售轉佳，與此同時，售出期間亦應逐步縮短。可是，以美國統計局公布的數據，新屋售出期從去年10月的中位數的九點一個月，一直上升至今年10月的十三點五個月。就算以本年度來看，新屋售出期亦由1月份的九點四個月，上升至現在的十三點五個月。

換句話說，在本年度穩定的「谷底」價格下，新屋卻依然要愈來愈長的時間賣出。這意味庫存量將會上升。而如果新屋銷售的宗數的上升追不上庫存的減少，作為開發商，考慮整個樓房的規劃，建築及銷售周期，必然會盡可能減少庫存和減少新的住房供應。如果新屋的供應持續減少，並且減少的速度比庫存快，就同樣會造成供應減少。

反映在數據上，首先是新房的供應庫存由去年10月可供十二個月的需求先上升至今年1月的十四點三個月的需求（顯示在恐慌下成交急速下跌形成庫存），之後一直下降至7月的七點二個月（顯示價格下降以及恐慌稍停和政府政策的作用減少庫存），然後在9月反彈上八點一個月（配合樓價抽上，供應商多賣貨品以套現，以及市場消化剛性需求） ；之後，上月急速下降至六點八個月（置業人士趕在優惠政策完畢前執平樓，以及供應商仍然減少供應） 。

其次，如果把房屋供應拆開為申請，批准，動工，在建、完成及待售這幾個階段，並觀察在每個階段其房屋數量的話，可以加深上述的看法。在建、完成和待售的樓房均在去年10月至今年10月，分別大幅下降36%、30%和37%。以美國的一般慣例，他們需要四個月全面動工，五個月完成，即是約九個月的周期。因此，如果到現在這三項還在減少的話，這意味着供應商直至現在都不看好至少未來九個月的後市。

申請和批准的個案更確認此觀察，兩者都分別下降24%和27%。考慮到由申請到批准要另外的三個月，因此申請和批准的宗數的重新下降，同樣顯示供應商縱使在利率似有若無，炒風猶在下，對未來十二個月的後市都不看好。

這方面在10月份的建造業數據中已反映出來。儘管10月份的數據看來已經沒有再惡化下去，但是這完全是因為公共建築的開支上升所致。如果只看私建住宅的價值，到現在還是處於低谷未過，而且其數字之低是由2003年起有此數據計最差的（事實上，由2006年起就一直下降：開發商是會計數的） ，和2006年初高峰時期相比更下跌了62%！請不要忘記在2009年美國政府已經大幅減息，採取量寬增加貨幣供應（請參閱筆者11月17日 和 11月18日的文章）以及在房產方面的振興措施如置業貸款優惠（已經於上月結束）。

在落如此重藥下，房產市道仍如此低迷，連發展商都不敢在看似回暖的市道下增加供應。由此可見，美國的地產市道在未來一年恐怕好不了哪裏去。這也許是為什麼聯局在優惠計劃完畢後，拼命買按揭證券MBS的原因。
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