房屋數據反映美國經濟未復蘇 (刋於2010-5-12信報財經版)

上星期四美國道瓊斯工業平均指數曾經在短短20分鐘內下瀉1000點。雖然根據現時的調查結果，這應該是人為錯誤造成，但是能夠在那麼短時間引發大舉拋售，也說明現時人心其實仍然頗為浮動。

浮動其實是正常的。

不錯，不少公司公布的第一季業績看來不錯。但是一來這是和去年相比，而去年的基數甚低；二來，本身有點實力的公司利用上年的艱難環境在會計上盡量敝賬，到今年就能在賬面上製造盈利。此外，表面看來艱難還可能得以享受政府的優惠政策，何樂而不為？

但是，看深點，其實美國經濟尚未真正復蘇。

美國早前公布的3月份建築開支數字（年度化後）是847.318billionUSD，比2月份的845.531billionUSD上升約0.21%，也是自去年10月來首次回升，被認為是復蘇的其中一個先兆。

私人需求疲弱

可是，仔細一看，私人建築開支其實仍然下降：其中私人住宅建築開支持續第三個月下降至251.807billionUSD，私人非住宅建築開支則連續第十三個月下降至298.998billionUSD，也是2006年7月以來的最低點。而且，如果不是在有政府政策支持的私立教育和醫療建築開支有所上升，相信私人部分的建築開支萎縮將會更嚴重。

既然私人建築開支有所下降，而總開支又有所上升，則必然是因為公共建築開支上升超過私人建築開支的下降。3月份公共建築開支總值由2月份的289.867billionUSD上升至296.512billionUSD，升幅約2.29%。雖然和去年同比下降了6.26%，卻是2010年以來最高。其中以能源系統、運輸系統、供水系統，以及醫療系統相關的建設比上月增加較多，分別是23.7%、12.4%、5.9%和4.9%。其餘如下水道、政府辦公樓、公共安全、公路和街道，以及保留區均有所增長。唯一大幅下降的是公共擁有的商務物業，下跌9.4%，和去年同比更大減31.3%。也就是說，建築開支的上升主要是來自美國政府的經濟復蘇政策，而不是私人需求增加。

至於地產市道方面，驟眼看3月份非常亮麗：不單止新屋銷售量從去年10月的跌勢中止跌回升至411000個單位，連新屋申請、已批准但未動工新屋和剛動工新屋量分別上升了7.54%、7.50%和1.62%。按道理，發展商應該對未來市道樂觀，不然不會重新動工興建住宅，再加上本月銷情甚佳，今人覺得整個市面應該強勁復蘇。

可惜，再看真點，似乎又不是那麼一回事。首先看看售價中位數：三月份是214000USD／單位。當上月的售價中位數是221600USD／單位時，則賣出單位僅為324000個而已。事實上．由去年7月起，但凡單月賣出單位超過400000個的話，則售價中位數就會在214000USD／單位上下，如果售價一超過此數，則銷售量應聲下跌到只得330000至360000左右。2月時其價格約221600USD／單位，則銷售量就只有324000單位左右。

售樓周期延長

再者，雖然新屋申請、已批准但未動工新屋和剛動工新屋量都上升，但是在建和已完成的新屋量卻不斷減少並屢創新低，只得489000和656000單位，比去年同期分別下降了32%和21%。與此同時，新屋庫存量亦由去年三月可供9.9個月銷售下降至今年3月的可供6個月銷售。明顯地，物業界仍處於清理存貨的階段，更何況新屋銷售所需的時間由2008年10月起就有增無減，由只需要9.1個月到現在14.4個月。就算不再減慢，恐怕也很難很快就回落，這對將來的新屋申請和開工形成制約。

最後，當大家看看在2010年第一季的租房和購買房的空置率分別是10.6%和2.6%，都是自2003年計的高點，而且業主擁有住房率只得67.2%（即每100間住宅房就代表有67.2個人是業主），是自2000年第一季以來最低，而且尚未見逆轉。

單是從房地產這一大項來看，入住率低而空置率高、庫存不斷降低而賣樓周期仍然在延長、銷售價中位數在低位徘徊，建築開支全靠政府支撐下，三月份的新屋申請和開工增加更像補倉，銷售量改善就只因售價便宜，都缺乏真正穩固的基礎。在如此情況下，只要市場有點風吹草動就可以引發連鎖反應，縱使只不過是按錯鍵。投資者對這樣的情況必須多加留心。

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