Friday, December 11, 2009

美國的春「芽」(刋於2009-12-8信報財經版)

踏入12月,各大基金及投行都準備迎接聖誕,投資取向相信會偏向保守。因此,是時候作小總結,並前瞻未來。

在各國中,始終以美國最為舉足輕重:單看它一「放水」,就可以令澳洲加息,日圓狂飆,歐洲痛苦地決定加不加息,英國要不要跟隨印銀紙,中國要收緊信貸,此外,尚有其他市場的波動,完全體現美國的影響力。以美國而言,當前有兩個市場最重要:樓市和消費市場。本欄今天先從樓市看看美國的情況,明天再論消費市場及可以採取的方案。

如果單看美國統計局所宣布的新屋銷售量,如【附圖】所示,新屋銷售由去年10月,一直下跌至今年3月後就逐步回升,至10月,剛好一年後,又回復到去年水平。與此同時,根據同樣的資料來源,新屋的供應量則由去年10月至今一直下跌。

另外,如果觀察同期的房價中位數和平均數,如,雖然現在的數字仍然比去年低,但是相差不大。縱使在最差銷售的月份,樓價也比只去年12月低約10.7%,由年初至今來看,其上落幅度離開同期中位數的平均值約只有5%(二個標準差來算),顯示其房價已經相對穩定並應已見底。

因此,以樂觀的看法,銷售數字上升,供應數字下跌,房價又穩定,這說明由3月起市場在現時的價格上找到平衡點,因而能逐步消化供應,減少庫存,而且由於供應量不斷減少,在可見將來應該會出現住宅房供不應求的情況,樓價可望上升。一旦樓市周期復蘇,則先前各類樓市衍生產品就會脫離苦海,而各大銀行以致聯邦政府和聯儲局可以鬆一口氣。

且慢,事情未必如此簡單。

首先,如果樓市真的穩定並步向復蘇,則不單房價穩定及銷售轉佳,與此同時,售出期間亦應逐步縮短。可是,以美國統計局公布的數據,新屋售出期從去年10月的中位數的九點一個月,一直上升至今年10月的十三點五個月。就算以本年度來看,新屋售出期亦由1月份的九點四個月,上升至現在的十三點五個月。

換句話說,在本年度穩定的「谷底」價格下,新屋卻依然要愈來愈長的時間賣出。這意味庫存量將會上升。而如果新屋銷售的宗數的上升追不上庫存的減少,作為開發商,考慮整個樓房的規劃,建築及銷售周期,必然會盡可能減少庫存和減少新的住房供應。如果新屋的供應持續減少,並且減少的速度比庫存快,就同樣會造成供應減少。

反映在數據上,首先是新房的供應庫存由去年10月可供十二個月的需求先上升至今年1月的十四點三個月的需求(顯示在恐慌下成交急速下跌形成庫存),之後一直下降至7月的七點二個月(顯示價格下降以及恐慌稍停和政府政策的作用減少庫存),然後在9月反彈上八點一個月(配合樓價抽上,供應商多賣貨品以套現,以及市場消化剛性需求) ;之後,上月急速下降至六點八個月(置業人士趕在優惠政策完畢前執平樓,以及供應商仍然減少供應) 。

其次,如果把房屋供應拆開為申請,批准,動工,在建、完成及待售這幾個階段,並觀察在每個階段其房屋數量的話,可以加深上述的看法。在建、完成和待售的樓房均在去年10月至今年10月,分別大幅下降36%、30%和37%。以美國的一般慣例,他們需要四個月全面動工,五個月完成,即是約九個月的周期。因此,如果到現在這三項還在減少的話,這意味着供應商直至現在都不看好至少未來九個月的後市。

申請和批准的個案更確認此觀察,兩者都分別下降24%和27%。考慮到由申請到批准要另外的三個月,因此申請和批准的宗數的重新下降,同樣顯示供應商縱使在利率似有若無,炒風猶在下,對未來十二個月的後市都不看好。

這方面在10月份的建造業數據中已反映出來。儘管10月份的數據看來已經沒有再惡化下去,但是這完全是因為公共建築的開支上升所致。如果只看私建住宅的價值,到現在還是處於低谷未過,而且其數字之低是由2003年起有此數據計最差的(事實上,由2006年起就一直下降:開發商是會計數的) ,和2006年初高峰時期相比更下跌了62%!請不要忘記在2009年美國政府已經大幅減息,採取量寬增加貨幣供應(請參閱筆者11月17日 和 11月18日的文章)以及在房產方面的振興措施如置業貸款優惠(已經於上月結束)。

在落如此重藥下,房產市道仍如此低迷,連發展商都不敢在看似回暖的市道下增加供應。由此可見,美國的地產市道在未來一年恐怕好不了哪裏去。這也許是為什麼聯局在優惠計劃完畢後,拼命買按揭證券MBS的原因。
dtwchan@yahoo.com

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