Monday, August 24, 2009

樓市"穿屎"

美國上週公佈的7月份現房銷售數字出現23年來最高的單月宗數,也是連續4個月的上升,市場一遍樂觀的情緒並堅信經濟已經全面復甦。與此同時,中國最近幾個月的房產熱也令不少保守的投資者大跌眼鏡:不單止樓價上漲了60%或以上,成交也跟著急升,連賣地價也是不斷打破紀錄。單以筆者住的區域為例:筆者的住宅就由最低的23,000RMB/sqm (2009年3月) 升至34,000RMB/sqm (平均價則由27,000RMB/sqm升至32,000RMB/sqm)。在離筆者的住宅約1公里原本銷售房價也只值約25,000RMB/sqm的地方居然賣地價就已經22,000RMB/sqm。要知道中國的樓發水率才15%左右而已,和香港的起碼30%不可同日而語。這樣的價錢,除非後市極為向好,不然之後無論賬面還是現金流都面對很大的壓力。可是依然有開發商去搶,以這樣看起來,情況好像壞極有限。

可是,”魔鬼總在細字當中” ,如果注意七月份的美國的樓房售價,卻和去年同比跌15%,上月環比也輕微下跌3.9%,比上一季是改善了約8.5%,但是和2008同上季卻依然折了39%。再者,和中國的第一季類同,美國也積壓了剛性需求直至價格合理前景稍定才爆發。分析五月份,六月份和七月份的數據就會發現只要房價一超過180kUSD/house銷售量就會下跌,而這個價錢和去年七月份同比還是折了16%,和2008年的第一季更折了約23%。也就是說,其實現在的買家仍然對價格很敏感。再加上現貨樓的庫存在過去3個月下跌後重新上升,住宅房的後市未容如此樂觀。

另一方面,中國的樓市也要留神。價格固然經升至不合理的高水平:再以筆者的住宅(132sqm)為例,當平均樓價由27,000RMB/sqm升至32,000RMB/sqm之際,租金卻由同時期的12,000RMB/month跌至9,000RMB/month的水平。租值回報居然由4%跌到2.55%。另外一個在2公里外的同級住宅更跌到只有1.9%,比香港的還低。現在在上海首置的按揭息率是3.75%,可以按9成25年,以筆者的住宅計,如果在3月入貨,則月供是11,092.95RMB,比租還便宜,當然值得。可是在上個月入貨的話,月供是13,147.20RMB, 比租貴了46%之多!除非房價能再大幅上升,不然這個差價實在是太大了。此外,現時國內四大行都緊跟中央的政策去為樓市降溫,其中包括減低自住外的第二間樓房的按揭至最多6成,而且審批程序極為繁複,也有不少被拒的個案。這樣一來,待自2008年時積壓的剛性需求一解決,則樓市將會進入一段呆滯的時期。對於過勇的投機者這是一個警號;不過對於一個保守的投資者而言,這或許又是一個機會。

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